Contrato De
Anticresis
El origen de la anticresis se remonta hasta el
derecho griego, en el cual significo un contra
uso, que es precisamente lo que da a entender su nombre en el lenguaje
de los griegos.
En efecto, a cambio del uso de un capital, el
deudor permitía al acreedor el uso de un inmueble. No se usaba la institución
como medio para cancelar la deuda. Mas tardé, durante la Edad Media, al
prohibirse el préstamo con interés, la anticresis fue obligada a cumplir con
otros fines.
Naturaleza jurídica
Este tipo de contrato, se presenta descrito en
la normatia civil y comercial, usualmente se pacta acompañado del contrato
de hipoteca, excepcionalmente lo encontramos independiente, ya que es empleado
como garantía para respaldar la acreencia, en la manera como se puede
satisfacer la misma con los frutos.
Partes
- Deudor: Quien entrega el bien inmueble para que con los frutos que éste produzca se pague una obligación.
- Acreedor: Quien recibe el bien inmueble haciéndose beneficiario de los frutos que produce el bien, como acción en pago tiene derecho a retenerlo hasta que se cumpla la obligación.
Objeto
Es la amortización de una deuda u obligación
para lo cual se entrega un bien inmueble o finca raíz, concediéndose el derecho
de retención de cual se beneficiara el acreedor anticrético hasta hacer
efectiva la obligación, son pues objeto de anticresis los inmuebles
fructíferos, con frutos civiles o naturales.
Actos Del Acreedor
- Usar la cosa.
- Ejercer actos de administración.
- Percibir los frutos de la cosa y disponer de ellos.
- Responder hasta por la culpa leve
- En cuando al bien, este es entregado al acreedor a título de simple tenencia.
- El acreedor
tiene derecho de retención, pero no de preferencia, no puede adquirir el bien,
por no pago.
Requisitos De La Anticresis
- Capacidad
de las partes; todas las personas son capaces, excepto los declarados por ley,
se debe contar con este para que se puedan generar obligaciones. La capacidad
la dividimos en
ü Incapacidad Absoluta
· Los dementes
· Los impúberes
· Los sordomudos que no puedan darse a entender
por escrito.
ü Incapacidad Relativa
· Menores Adultos
· Dilapidadores
- Consentimiento;
se hace indispensable que se consienta en dicho acto y no adolezca, esa
expresión de voluntad, de vicios.
- Objeto
lícito.
- Causa
lícita; el motivo que conduce a este contrato debe ser lícito.
La Anticresis Según El Código Civil Venezolano
En
El Código Civil Venezolano se define la anticresis como: “Un contrato por el
cual el acreedor adquiere el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que
se le entrego, con la obligación de imputarlos a los intereses, si se le deben,
y luego al capital de su acreencia.” (Artículo 1.855 C.C.)
Elementos Esenciales A La Existencia Y Validez De La Anticresis.
ü Consentimiento: En materia de consentimiento la anticresis está
sujeta al derecho común, salvo en cuanto que por su carácter de contrato real
adquiere la entrega de la cosa para su perfeccionamiento. Por lo demás debe
destacarse que es temporal y que no puede ser estipulada por un término mayor
de quince años (Art. 1.862 C.C.) Si no
estipula término o se establece uno mayor de quince años, la anticresis
concluiría al décimo quinto (Art 1.864 C.C.) nada se opone a la prorroga
ulterior del contrato estipulada en forma que no constituya una manera
fraudulenta de burlar la fijación del término máximo de quince años.
ü Capacidad y poder: La anticresis es un acto de disposición a pesar
de que solo afecta a la renta debido a la transcendencia económica que suele
tener por su duración. Tomar un fundo en anticresis es también, en principio,
un acto de disposición, debido a la transcendencia económica de las
obligaciones que asume el acreedor. Con arreglo a lo expuesto han de resolverse
las cuestiones sobre capacidad y poder para celebrar el contrato como
constituyente o acreedor.
ü Objeto: La anticresis sólo puede versar sobre inmuebles capaces de
producir frutos; pero no es necesario que se trate de fundos rústicos.
ü Causa: Para la anticresis rige en la materia el derecho común.
ü Tradición: La anticresis exige para su perfeccionamiento la
entrega del fundo al acreedor, al cual puede hacerse por cualquiera de los
modos de tradición con tal de que se deje al acreedor en la posibilidad de
percibir directamente los frutos del fundo. No son por tanto aplicables aquí
las reglas de la venta sobre modo de hacer tradición de los inmuebles, pues no
existen obligación de otorgar titulo alguno y por otra parte no bastaría el
simple otorgamiento de un titulo sin que el acreedor entrara en el tenencia del
inmueble. En consecuencia es nula toda anticresis en la cual el acreedor no ha
recibido nunca la cosa o ésta es entregada a una tercera persona en virtud de
un titulo que no provenga de acreedor.
ü Validez y existencia de una obligación principal: La anticresis presupone la existencia y
validez de una obligación principal a cuyo capital o intereses imputa el
acreedor los frutos que perciba del inmueble anticrético. Dado que la misma
tiene una función satisfactoria del crédito no se concibe, al menos en la
práctica una anticresis cuya obligación principal sea meramente eventual, aun
cuando si es fácil de concebir que sean meramente eventuales algunos elementos de
esa obligación principal.
Los Derechos Del Anticresista
Los derechos
que el anticresista confiere al acreedor son: el derecho de hacer suyos los
frutos del inmueble, el derecho de retener el fundo, el derecho de obtener
ciertos reembolsos con privilegio sobre
los frutos y el derecho de devolver el fundo.
Ø El derecho de hacer suyos los frutos del inmueble: el anticresista
tiene derecho a hacer suyos los frutos
del inmueble, como el legislador no distingue, es evidente que el
derecho se refiere tanto a los frutos naturales como a los frutos civiles del
inmueble.
Ø El derecho de tener el fundo: el anticresista tiene el derecho de retener el fundo hasta
cobrar su acreencia integra. Este derecho consiste en la facultad de no
restituir el fundo y aunque siempre procede frente al constituyente de la
anticresis, es también oponible a terceros, incluso cuando se trate de
acreedores hipotecarios o terceros adquirientes con titulo registrado, siempre
que en estos casos la anticresis haya sido registrada con anterioridad.
Ø El derecho de obtener ciertos reembolsos con privilegio sobre los
frutos: salvo pacto contrario el anticresista debe pagar las contribuciones a
que este sujeto el fundo y debe hacerle las reparaciones necesarias pero tiene derecho al reembolso de
estos gastos con privilegio sobre los frutos.
Ø El derecho de devolver el fundo: el acreedor que quiera liberarse
de las obligaciones de pagar las contribuciones y pensiones a que está sujeto
el inmueble y de hacer las reparaciones
necesarias que el mismo exija, podrá restituir la cosa en cualquier tiempo y
perseguir el pago de su crédito por otros medios legales, sin perjuicio de lo
que se hubiere estipulado en contrario.
Las Obligaciones Del Anticresista
Ø Obligación de administrar el inmueble entre ellas: la obligación
de explotar el fundo, la obligación de imputar, obligación de rendir cuentas y
la obligación de cuidar el inmueble.
Ø La obligación de restituir el fundo.
Transmisión De La Anticresis.
El
derecho de anticresis en si mismo no puede cederse por acto entre vivos, pero
evidentemente se transmite a los herederos junto con el crédito. Incluso se
sostiene que la cesión no implica la cesión de la anticresis que le es
accesoria.
Extinción De La Anticresis.
La anticresis puede
extinguirse por vía de consecuencia y por vía principal.
- Vía de consecuencia: se extingue la anticresis al extinguirse la obligación principal correspondiente, pero ha de tenerse en cuenta al respecto la indivisibilidad de la anticresis (C.C. ART. 1.860 en relación con el art. 1853)
- Vía principal la anticresis puede extinguirse por las siguientes causas:
- Vencimiento
del término de la anticresis.
- Cumplimiento
de una condición resolutoria prevista en el contrato de anticresis.
- Extinción
del derecho del constituyente de la anticresis.
- Perecimiento
total del inmueble.
- Virtud de
la prescripción extintiva del derecho
anticrético que puede ocurrir sin que prescriba la obligación
principal.
- Renuncia de la anticresis o sea por el ejercicio
del derecho que tiene el acreedor
de devolver el fundo.
Efectos De La Anticresis:
ü El artículo 1.856 se reza que si no hubiere pacto en contrario, el
acreedor debe pagar las contribuciones y las pensiones a que esté sujeto el
inmueble que tiene en anticresis; igualmente debe hacer las reparaciones
necesarias del inmueble, so pena de indemnizar el perjuicio que sobrevenga;
pero tiene derecho al reembolso de estos gastos con privilegio sobre los
frutos.
ü En el artículo 1.857 se decreta que el deudor no podrá pedir la
restitución de la cosa dada en anticresis, sino después de la extinción total
de la deuda; pero el acreedor que quiera librarse de las obligaciones impuestas
en el artículo anterior, podrá restituir la en cualquier tiempo y perseguir el
pago de su crédito por otros medios legales, sin perjuicio de lo que se hubiere
estipulado en contrario.
ü En el artículo 1.859 nos reza que se puede estipular que los
frutos se compensen con los intereses, en todo o en parte.
Nulidad De La Anticresis
En el Artículo 1.858, se dispone
la nulidad de la anticresis “Es nula de pleno derecho toda convención que
autorice al acreedor a apropiarse el inmueble, caso de no serle pagada la
deuda.”
Disposiciones De La Anticresis
En el art. 1860 del código
civil Venezolano nos establecen tres las disposiciones de la prenda que también
se aplican a la anticresis estas son:
ü Un tercero puede dar la prenda por el deudor. (Art. 1843 C.C.)
ü El deudor no podrá exigir la restitución de la prenda, sino
después de haber pagado totalmente la deuda para cuya seguridad se haya dado la
prenda, los intereses y los gastos.
Si el mismo deudor hubiere
contraído otra deuda con el mismo acreedor, con posterioridad a la tradición de
la prenda, y esta deuda se hiciere exigible antes del pago de la primera, no
podrá obligarse al acreedor a desprenderse de la prenda antes de que se le
hayan pagado totalmente ambos créditos, aunque no haya ninguna estipulación
para afectar la prenda al pago de la
segunda deuda. (Art. 1852C.C.)
ü La prenda es indivisible aunque la deuda se divida entre los
causahabientes del deudor o del acreedor.
El heredero del deudor que
haya pagado su parte en la deuda, no podrá pedir la restitución de su parte en
la prenda, mientras la deuda no esté del todo satisfecha.
Recíprocamente, el heredero
del acreedor que haya recibido su parte en el crédito, no podrá restituir la
prenda con perjuicio de sus coherederos no satisfechos todavía. (Art. 1853
C.C.)
Privilegios De La Anticresis
Según el artículo 1.861del
código civil Venezolano, la anticresis no concede ningún privilegio al
acreedor. Este tiene solamente el derecho de retener el inmueble hasta que su
acreencia sea totalmente pagada.
Duración De La Anticresis
Según el artículo 1.862 La
anticresis no puede ser estipulada por un tiempo mayor de quince años. En el
caso de que el contrato no establezca ningún término, o establezca uno mayor de
quince años, la anticresis concluirá al vencimiento del decimoquinto.
La anticresis debe ser
registrada en la Oficina que corresponda a la ubicación del inmueble para que
pueda ser opuesta a terceros.
